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Avocat permis de construire

Le cabinet d’avocats Palmier – Brault – Associés est un cabinet d’avocats experts en droit des marchés publics.

Le cabinet est constitué d’avocats expérimentés et réactifs qui conseillent et défendent les droits des maîtres d’ouvrages, des entreprises et des particuliers que ce soit pour l’élaboration des dossiers de permis de construire ou en matière de contentieux de permis de construire. 

Le cabinet collabore avec un avocat spécialiste en droit de l’urbanisme. Cette collaboration lui assure une compétence pointue pour sécuriser juridiquement le dossier de permis de construire et garantir au maximum les intérêts des clients du cabinet en cas de contentieux.

Définition
du permis de construire

Le permis de construire peut être défini comme l’autorisation donnée par une autorité administrative d’édifier une ou plusieurs constructions nouvelles ou de modifier une ou plusieurs constructions existantes, préalablement à l’exécution des travaux.
Il doit respecter les règles d’urbanisme, notamment celles concernant l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur et l’aménagement de leurs abords.

Qui établit la demande
de permis de construire ?

C’est au(x) propriétaire(s) du ou des terrains, ou bien à leurs mandataires, d’établir la demande de permis de construire. Cette personne doit simplement attester qu’elle remplit les conditions pour demander un permis. Désormais plusieurs demandeurs peuvent déposer conjointement une seule demande de permis.

Quels sont les travaux pour lesquels
le permis de construire est exigible ?

Le Code fait une distinction entre constructions nouvelles et travaux sur constructions existantes.

Les constructions nouvelles nécessitant un permis de construire sont :

  • toute construction neuve à usage d’habitation ou non, sur terrain nu (même sans fondations), entraînant la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20m2, quelle que soit sa hauteur,
  • les piscines dont la couverture dépasse 1,80m de hauteur et dont le bassin est compris entre 10 et 100m2
  • les éoliennes égales ou supérieures à 12 m de haut (mât + nacelle),
  • les châssis et les serres dont la hauteur est supérieure à 4m, ou bien, des châssis et serres dont la hauteur est supérieure à 1,80m et la surface supérieure à 2000m2,
  • les ouvrages et accessoires de lignes de distribution d'énergie électrique, si la tension est supérieure ou égale à 63 000 volts.
  • Les travaux sur constructions existantes soumis à permis sont :
  • tous travaux créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m2. Dans les zones urbaines couvertes par un PLU ou document d'urbanisme en tenant lieu, ce seuil de 20m2 est porté à 40m2. En dessous de ces 40m2 le dossier à déposer sera donc une "déclaration préalable" si toutefois la surface totale de la construction ne dépasse pas les 170m2.
  • tout projet qui change la destination de locaux existants en modifiant la façade ou les structures porteuses du bâtiment. Désormais les annexes sont considérées être de la même destination que la construction principale. Ainsi la transformation du garage d'une maison en habitation n'est plus considérée comme un changement de destination et ne nécessite plus qu'une déclaration préalable.
  • les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière (remise en état, modernisation ou démolition entrainant la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles).
  • les travaux concernant un immeuble inscrit aux Monuments historiques ou les constructions situées en secteurs sauvegardés, dont le PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur) est approuvé (voir les précisions dans les questions suivantes).

Que risque-t-on à construire
sans permis de construire ?

Des sanctions sont prévues contre les personnes en infraction avec les règles (obstruction au droit de visite, défaut d’affichage, construction sans permis ou non conforme au permis). Ces actes constituant des infractions au code de l'urbanisme sont passibles de poursuites pénales et de sanctions. Le délai de prescription des infractions est de 3 ans.

Comment constituer un dossier
de permis de construire ?

La demande de permis de construire doit être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé aux moyens de différents formulaires Cerfa n°13406*02 (demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes) ou Cerfa n°13409*02  (demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions).

Certaines pièces sont à joindre au dossier dans tous les cas :

  • un plan de situation du terrain,
  • un plan masse  des constructions à édifier ou à modifier,
  • un plan de coupe du terrain et de la construction,
  • une notice décrivant le terrain et présentant le projet,
  • un plan des façades et des toitures,
  • une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage.

La demande de permis de construire et le dossier qui l'accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un ou deux exemplaire supplémentaires peuvent être demandés notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d'un bâtiment historique et qu'il est soumis à l'avis de l'architecte des bâtiments de France ou situé dans un parc national.

Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Quels sont les délais
pour obtenir l'autorisation de construire ?

Les délais sont désormais prévisibles et garantis par un récépissé qui est délivré au moment du dépôt d'un dossier complet à la mairie. Le délai sera compté à partir de cette date de dépôt. Si le dossier est adressé à la mairie par pli recommandé avec demande d'avis de réception, la date est mentionnée sur l'accusé de réception.
Les délais sont de :
  • 2 mois pour le permis de construire d’une maison individuelle et/ou de ses annexes
  • 3 mois pour les autres constructions.

L'administration a un mois à compter du dépôt de la demande pour notifier au demandeur que des pièces obligatoires sont manquantes ou que, en raison de certaines consultations obligatoires, les délais sont prolongés. Le délai est compté de date à date (ex : dépôt, 1er août 2013, date limite de  décision, 1er novembre 2013).

Sans réponse de la part de ces services, leur avis sera réputé favorable ; c'est un permis tacite et vous pouvez demander un certificat l'attestant.

Si l'avis de l'architecte des bâtiments de France (ABF) est requis, le délai sera, selon le cas, de trois ou quatre mois pour un permis de construire.

Un extrait de la demande de permis de construire doit être affiché à la mairie dans les 8 jours qui suivent son dépôt et le rester durant toute l'instruction du dossier, c'est-à-dire pendant au moins 2 ou 3 mois. 

Est-ce que l'on peut modifier son projet une fois le permis de construire déposé ?

Le projet peut être modifié à condition de demander un permis de construire modificatif. Le nouveau permis de construire ne signifie pas le retrait du précédent, il n’interrompt pas le délai de validité de celui-ci, ni ne le prolonge. 

Quels sont les durées de validité d'un permis de construire ?

Lorsque la demande de permis a un avis favorable, la construction doit être réalisée dans un délai de 2 ans à compter de sa notification. Ce délai peut être prolongé d’une année (et seulement une fois) sur demande formulée deux mois avant le délai d’expiration, sinon la demande de permis de construire sera annulée. Si, passé ce délai de 2 ans, les travaux sont interrompus pendant une durée supérieure à 1 an, le permis de construire sera également annulé. 

L'affichage du permis est-il obligatoire ?

Dès la notification de la décision réputée favorable (tacite) du permis de construire, le demandeur doit afficher la mention du permis sur le terrain, de manière lisible depuis la voie publique, sur un panneau rectangulaire dont les côtés sont supérieurs à 80cm et pendant toute la durée du chantier. Le défaut d’affichage peut être sanctionné car le dossier du permis de construire doit pouvoir être consulté en mairie par toute personne intéressée. L’affichage sur le terrain détermine le point de départ du délai de recours des tiers contre le permis de construire, d’une durée de 2 mois. 

Quelle formalité doit-on accomplir
avant les travaux et une fois les travaux terminés ?

Avant de commencer les travaux, il convient d’adresser une déclaration d'ouverture de chantier en trois exemplaires aux services urbanisme de la mairie. Lorsque les travaux sont terminés, le bénéficiaire du permis de construire adresse une déclaration attestant l’achèvement des travaux (DAT) par lettre recommandée avec AR ou la dépose contre décharge à la mairie. Dans cette déclaration, le bénéficiaire s'engage sur la conformité avec le permis ce qui permettra de clore les délais de recours contentieux devant les tribunaux administratifs. 

Dans quelles conditions les travaux sont-ils contrôlés pour constater le respect du permis de construire ?

C’est sous la responsabilité du demandeur du permis de construire (propriétaire du terrain ou mandataire) que les travaux ont été réalisés conformément à l’autorisation qui leur a été délivrée.

L'autorité responsable pourra contester la conformité des travaux dans un délai de 3 mois à 5 mois ; passé ce délai elle ne peut plus la contester. Il sera obligatoirement procédé à une vérification sur place de cette conformité dans les secteurs à enjeux nationaux (sites, secteurs sauvegardés, secteurs couverts par un plan de prévention des risques naturels, …).

Ailleurs, les vérifications seront faites à l'initiative du maire et du service compétent. Si les travaux ne sont pas conformes à l'autorisation, l'administration met en demeure le maître d'ouvrage de déposer un permis modificatif ou de mettre en conformité les travaux. 

Quels sont les recours possibles
pour contester un permis de construire ?

Le permis de construire est une autorisation administrative publique, délivrée sous réserve du droit des tiers. L’affichage sur le terrain constitue le point de départ du délai de 2 mois pendant lequel un tiers (par exemple un voisin) peut contester un permis de construire en justice s’il estime qu’il lui porte préjudice et qu’il est contraire aux règles d’urbanisme. Le recours est irrecevable au-delà d'un an à compter de l'achèvement de la construction.

Les recours sont de 2 sortes : 

  • Soit un recours en annulation du permis de construire devant la juridiction administrative pour contester un permis de construire qui n’a pas été pris dans les formes requises. Il est donc préférable d’attendre la fin du délai de recours des tiers (2 mois à partir de l'affichage) pour commencer les travaux. Il est également conseillé de confirmer l’affichage par l’attestation d’un huissier, d’un proche ou d’un voisin.
  • Soit un recours judicaire pour sanctionner les constructions sans permis ou non conforme au permis.